正直不動産(マンガ)6巻を読み返しての備忘録としてのまとめ。

5巻の続きから話は始まる。

マンガ『正直不動産5巻』を読み返して

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共有名義(後編)

連帯債務による、ペアローンの話が争点となる。

永瀬が過去にマンションを仲介した、夫婦が来社。

離婚によるマンション売却について、夫婦の意見が分かれる。

売る・売らないや残債が残ると手出しが必要となることなどなど。

一般的に言われる夫婦ペアローンのデメリット部分の典型例が題材となった。

 

私自身も自宅は妻とペアローンで購入している。

もちろん、離婚した際の面倒な点(リスク)は把握している。

(妻がどれほど理解しているかは別として)

しかし実際、家を買う前に、離婚についてしっかりと考える夫婦はそうそういないはず。

幸せやよりよい住環境、経済面などを考慮して、納得して購入するものとなる。

「3年後に離婚するから」などと決まっているわけではない。

そのため、今回の話というのは、ペアローンを組んでいる夫婦皆に起こりうるリスクとも言える。

 

実際にペアローンについて不動産屋として、お客様に説明をするときは離婚リスクにてついては触れるようにしようと思う。

これまでも話の中で触れてきた。

(もちろん、永瀬のように真顔でド直球にではない(笑))

住宅ローン控除の面や資産の共有といった面などメリットもある。

それぞれを説明し最終的にはお客様が判断し選択すればそれで良いと思う。

 

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埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財包蔵地内か否か。

不動産売買の重説にも項目があるため、不動産屋で働いていれば役所調査などで調べる。

今回は、埋蔵文化財包蔵地の隣接地の土地が話の題材。

 

土地を相続した男に、ミネルヴァ不動産の瀬戸が営業をかけ、アパートを建てサブリース契約を結ぶという契約を取り付ける予定に。

しかも、サブリースにおける毎月のミネルヴァの取り分は賃料の20%だという。

賃貸偏差値の低い私でもこれらの取り分が随分と大きいということはわかる。

私などは、土地を単純に媒介で預かり仲介するか、土地を分筆し買い取り再販するか、建売を建てるか、アパートを建てて貸すまたは売るという不動産屋としての選択肢くらいがパッと思い浮かぶ。

だが、サブリース契約を勝ち取ることが不動産屋(ミネルヴァ)として一番利益があるのだとういう。

こういった観点からは勉強になる話であった。

サブリースは今後やるつもりはない(というより、わからないからできない)が、このあたりのノウハウをしっていれば不動産の見方に奥行きがでるということを再度感じた。

(以前はこの時感じた→賃貸管理やサブリースまで経験してる不動産仕入れ営業マンの物件洞察力について

 

話に戻ると、この土地の古屋解体中に土器のかけらが出たのだが、これを黙ってアパート建築にすすもうとしたミネルヴァの魂胆。

そんな時に現地で、子供がその土地から見つけて差し出した何か。

現場に居合わせた永瀬の不動産嗅覚が発動。

そして、正直営業が炸裂。

「これは縄文土器のかけらである」と。

 

こうなってくると役所に届けて、掘削が必要となるのは不動産屋としては周知の事実。

施主としては、建築はできない、費用はかかるはローンは始まるはで契約は破棄。

施主はミネルヴァへ違約金を支払うことに。

そこになんと、登坂社長が違約金を替わりに払いに。

結果的には解体費用ほどの支払いで済んだのだが、ミネルヴァの社長と登坂社長には何か因縁があるということがわかった。

果たして…。

 

今回の話では、当然だが、売買契約で何かを隠してまで契約をすることは避けるべきだということ。

埋蔵文化財包蔵地の隣接地という説明のみで契約上はことたりるが、土器の発見を申告しないのはやはりいけない。

基本的なところだが、不動産屋としてこういった免許番号が傷つくリスク、最悪はく奪のリスクをとる必要はない。

これすなわちは、顧客へのリスク回避へも繋がるということが言える。

 

任意売却

永瀬が数年前友達に戸建を仲介。

その家が競売サイトに上がっているのを確認。

そこから、その友達宅を訪れ状況を聞きに行くことで話しは動き始める。

 

友達はうつ病となり、仕事を辞めていた。

住宅ローン支払いが滞り、競売手続きという流れになっていた。

奥さんと子供との思い出のつまった家。

永瀬は任売をすすめ、何とか友達を助けようと動き始める。

保証会社への打診も、成約見込み価格では残債が消せない。

永瀬が頼み込むも、保証会社としてもリスクは取れない。

永瀬は何とか高く買ってくれるエンドユーザーを探す。

だが、競売入札へのタイムリミットがせまる…。

 

結局、売主(友達)・保証会社・買主の三者で折り合いはつかず。

永瀬は一度は自分が買い、友達に賃貸で貸し出すといことを提案したものの、友達がそれは断る。

そして、永瀬はなんと大逆転劇を演出することに。

 

永瀬が連れてきた買主は友達の父親。

父親と息子(友達)は疎遠となっていて、口も聞かない仲が長かった。

その中、永瀬が最後の頼みの綱として、父親に頼みこみに行った。

もちろん、友達には内緒で。

結局、親子というのはいつまでも親子であり、困っていれば手を差し伸べるのが親というのが描かれた話であった。

父親が相場以上で買い、息子へ賃貸借契約で住宅ローン以下で貸し出すという結果に。

 

永瀬のこの営業は実は、大学時代に登坂社長に助けてもらったことにも由来しているというのも描かれていた。

永瀬の実家がお金に困り、実家の売却を検討していた時、極悪任売屋にだまされそうなところを登坂社長が助けた。

見事に登坂社長が買主をみつけ、大学生の永瀬を感謝という感謝の言葉で唸らせた。

その結果、永瀬は後に登坂不動産の門を叩いたという昔話。

 

今回の件で思ったのは、物件を買った後に、比較的早期に団信の適用外の病気が発生するというのはやはりリスクがあるなということ。

これは残債の関係上、相場よりも高くかったりした場合はなおさら。

新築物件では正にリスクとなる。

予想できないリスク。これもしっかり覚えておこうと思う。

 

あとは、任売業界には悪徳寄りな不動産屋が存在するというのは事実。

競売よりは良いが、簡単に競売落札予想価格以上だからといって、任売で業者に仲介されてしまうというのは本末転倒。

もしも、今後の不動産屋人生でこういった局面に面した人に相談された場合は、何か本質的な助言ができる存在でいたいと思う。

 

賃料増額請求

登坂不動産と付き合いのある地主さんが家賃の値上げを更新のタイミングでお願いする話。

借主は永瀬が以前仲介した大学生の女性。

5,000円の値上げを軽々口にしてしまう地主さんと永瀬の戦いに。

 

登坂不動産としては永瀬に借主にお願いをしてきて欲しいというスタンス。

地主さんとの付き合いを大事にしているところからそういった指示となった。

そして、家賃は相場よりも既に高い状況。

永瀬が借主の大学生宅へ向かうと、正直営業が始まった。

借主としては戦うとのことで、永瀬は地主さん宅へ増額について考えなおしてもらうようにお願いへ。

地主さんは聞く耳をもたない。

もはや年々建物自体の補修も増えてくるため、賃料は上がっていくものであるという私も聞いたことのない理論を語る。

永瀬は正直にその考え方はおかしいと告げる。

会社に戻ると、当然、大河部長と藤原課長に怒られる。

 

そして話は変わり、藤原課長が会社を辞めようとしていると心中で語っている場面が出てくる。

社長や大河部長はそのことに既に感づいていた。

理由は、もっと大きな仕事をしたいといったもの。

地主の家系でもある藤原課長は働かずとも、管理などでのんびり暮らすこともできるし、入社前はそうしてきていた。

そんな退屈な中、いつかは大きな仕事をという気持ちがあり、登坂不動産へ。

私には理解できない、地主さんならではの悩みである。

社長に以前の退屈な日にまた逆戻りするつもりか?というような言葉をかけられる。

「いつかは」というのは本気になっていない者には訪れないと。

藤原課長は腹をくくり、なんと賃料増額請求をお願いしている地主の接待の席に出現。

なんと歌とキレッキレのダンスを披露。

(最近はほとんど聴かなくなったが、当時大流行したDA PUMPの「U.S.A.」をもじった曲であった。時代背景を感じる)

普段、そういった席でマイクなど握るはずもない藤原課長の熱狂ステージ。

地主さんも何か良いものをみれ気分も良くなり、賃料増額もやめるという方向にその場でおさまった。

ホッとした大河部長と藤原課長。

だが、時間差で永瀬がその借主の住むアパート住民みんなが既に上がった家賃を下げてくれ運動のようなものを作り上げてしまったよう…。

結果としては、賃料は減額。

そして、現在の空室を永瀬が埋めたことでかえって地主さんにはメリットが享受できたという結果オーライでまとまっている。

 

管理をやったことがない身として、こういったオーナーとの付き合い方も不動産屋として重要なところだとつくづく思う。

オーナーと借主の意見を聞き、借主との条件をすりあわせるといったことは、時にはかなり神経をすり減らすものであろうと想像できる。

私は、管理経験がなく一人不動産屋となったので、今後も管理業というのはやるつもりもない。

実際に現場でやってきたノウハウがない状況で、いきなり見よう見まねで受けてしまっては、何か大きなケガをしそであると思っている。

そういった考えを持っている中、今回の話を読んで、やっぱり私は今後も自分がやってきた土俵で戦っていき、仕事の質を上げていこうと思った。

 

タワーマンション(前編)

後編は次巻となるので、その時にまとめて書こうと思う。

 

今回も読み返してみて、また更に考えることがあり、有意義なものとなった。

次の7巻も少しづつ読み返して、また概要を備忘録としてまとめてみようと思う。

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Source: マイホーム購入体験談

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