正直不動産の8巻を読み返して。

今回も備忘録として記載。

内容は7巻の続きから始まる。

関連:マンガ『正直不動産7巻』を読み返して

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既存不適格マンション(後編)

築古マンションで当初は適法だったが、既存では容積率オーバーとなってしまった個人売主の話。

売却相談を永瀬へ。

不動産屋をしていれば、既存不適格の物件というのは割安となると認識している。

が、一般の方はやはり簡単には納得できないものだろう。

購入当初は普通に新築で購入したのだから。

今回も、そんな内容が描かれている。

 

この既存不適格の物件は、法令が変わることを知っていれば納得がいくだろうが、正直誰にもわからないものとなる。

長期で住んだり、保有していたりすれば、不適格となってしまうリスクは極端に言えば、日本全国どこでも同じ。

不適格となった場合、やはり売却時の買主のローン使用で不利となる。

グロスがはればはるほど、なおさら。

どこの金融機関も融資土俵にのらなければ、現金購入の買主が候補となる。

よって割安での販売をよぎなくされてしまう。

不動産屋とすれば承知の事実であるが、一般の方からすれば納得できないも無理はない。

 

今回の話では、この買主を桐山がみつけた。

みつけたカラクリとしては、マンション全体の5分の4の住人の建て替えをシナリオで描いてみせた。

(詳細内容はここでは省略)

恐るべし、桐山。

永瀬も桐山の背中が遠くみえているよう。

このマンション建て替え協議については全体の5分の4とうのは忘れやすい数字のため、思い出させてくれて助かった。

 

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賃貸仲介手数料上限値

賃貸偏差値がさほど高くない私でもこのあたりは、宅建の試験をとった時に勉強したし覚えている。

今回は賃貸での仲介手数料の上限についての話。

仲介手数料は全部で家賃1ヵ月+消費税。

不動産取引の慣行として、借主が1ヵ月まるまる払うというのが普通のように感じるが、月下は貸主・借主折半でという考え。

この考えは計算的には間違ってはいないが、やはり不動産屋としては借主から全て頂くというのが普通である。

 

私も一人不動産屋として、オフィス仲介はチョコチョコ行うようになった。

その際も、物件にもよるが、お客様(借主)から1ヵ月+消費税を頂くこととしている。

賃貸業界にそこまで詳しいわけではないが、東京では、結構貸主から広告料(AD)を頂ける物件も多い。

これは不動産屋(仲介)としては、売買でいうところの両手取引と言える。

AD200%や300%の物件なども珍しくはない。

こういった中でやはり、「仲介手数料」というくくりについては借主が1ヵ月+消費税という風潮は今後も変わらない気がしている。

もちろん、ADの出る物件について、不動産屋(仲介会社)によっては仲介手数料無料とする会社は今後も多く出てきそうである。

 

契約解除

手付金と中間金についての契約解除にあたっての決まりの話。

内容は中間金をももらって履行に着手→解約→違約というものが実際に買主に降りかかってしまったというもの。

実際に私はこれまで、東京で売買をしてきたが、中間金をもらうという取引をしてことがないと思う。

この話に出てきたようなリスクは確かにあるだろうとして、今後もし中間金をもらうという契約があった場合は買主へしっかりと説明しようと思った。

 

今回の話で特に印象に残ったのは、やはりナンバーワンをずっと維持してきた黒須の登坂不動産退社。

フルコミとしてのプレッシャーに加え、社内カンフル剤としてナンバーワンを維持しなければ価値がないといポジションでの1年弱は体に負荷もかかっていたよう。

ナンバーワンを維持する、追われるもののプレッシャーというもの。

だが、最後に不動産人生に終止符を打ったことを永瀬に打ち明けた時の黒須の笑顔は非常に印象に残るものだった。

 

立ち退き

一棟マンションの区分所有の最後の一室の立ち退きについて、登坂不動産とミネルヴァ不動産がしのぎをけずるも、軍配は神木にあがる。

自らの健康リスクをおかしてまで、立ち退きの交渉をまとめあげた。

一棟マンション買い手(業者)はすでについている状況だったため、神木は10億を越える物件の両手取引を実現。

仲介手数料は7,000万円以上。

おそるべし、営業マン神木。

 

今回の話では、神木の若かりし頃の様子が描かれていた。

元々は営業マンとしては普通ないし普通以下だったという。

しかし、家族の不運な交通事故により、神木の性格・考え方が大きく変化。

営業マンとしても大きく変貌をとげていったということを登坂社長が永瀬に語った。

神木には背負う大きなものがあった。

永瀬と神木、今の営業スタイルは真逆に近いと思う。

今後の2人の対決にも注目しつつ、マンガとしても楽しんでいきたい。

 

フラット35(前編)

後編についてまとめて、9巻に書いている。

マンガ『正直不動産9巻』を読んで

 

初めに9巻について書いたが、その後、1巻~8巻までを読み返してこれで一旦は完結。

12月末頃には10巻が発売となるよう。

もちろん、購入して読む予定です!

The post マンガ『正直不動産8巻』を読み返して first appeared on 不動産ブログ.

Source: マイホーム購入体験談

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