概要

売却活動中の墨田区の区分マンションですが買付自体は先日貰っていたのですが細かい諸条件が大体折り合ってきたので多分来週契約となります。

売買概要


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売買価格:1450万円

手付金:30万円

⇒業者売主物件については手付金は売買価格の20%までという制限があります。
一方、下限は特にないのですが一般的には売買価格の5%~10%です。
私は手付金100万円を要求しましたがサンタメ業者のため予想通り極端に低い金額しか入れてこなかったです。

サンタメの言い分は「いつも30万円で月に15~20件買っているので、1件に30万円以上は社内コンプライアンスで購入出来ない」との事でした。
コンプライアンスって法令遵守って意味なので、仮に私が業者で手付金を300万円とか要求してしまうと売買価格の20%を超えてしまい宅建業法違反なのでコンプライアンスと言われるのもわかりますが100万円要求しても法令には全く違反していません。
多分社内規定をコンプライアンスって間違って理解してるんだと思いますが深く突っ込みませんでした。。。

手付解除期日:契約から1週間

⇒宅建業法では手付金を放棄して解約できる期限は相手方が契約の履行に着手するまでです。
ただ、相手方が契約の履行に着手したかどうかって立証するのが難しいため通常は手付解除期日を設けるので今回の契約では契約日から1週間を過ぎた場合の解除は下記の違約金が発生します。

損害賠償の予定:売買価格の20%

⇒単純に売りたくなくなった/買いたくなくなった。
残債の持ち出しが出来ず決済出来なくなった/残代金が用意できず買えなくなった。
などのケースでは違約金として20%かかります。
今回の契約ではローン特約がないのでエンドユーザが見つからなかったり、エンドユーザのローンが通らなければサンタメ業者は自力で残金を用意する必要があります。
買えなければ違約金が発生します。

仲介手数料:20万円(税込)

⇒結局仲介業者のS社は税込20万円で仲介することを了承してくれました。
基本的に契約後に解約となった場合でも契約自体は行ったということで仲介自体は成立しているため仲介手数料は発生してしまいます。
従って仲介手数料は安いに越したことはないです。

瑕疵担保免責

⇒業者売主物件については買主が知った時から1年若しくは引き渡しから2年以上は隠れたる瑕疵について担保する必要がありますが非業者が売主の場合は瑕疵担保免責にしても構いません。
特に投資用のワンルームマンションなどについては売主も室内のことを良く知らないケースが多いので免責とすることはよくあります。

ローン特約なし

⇒非業者が買主の場合はローン特約を付けるのが一般的ですが業者が買主の場合はローン特約なしのケースも多く売主側としては助かります。

契約日:未定(来週中)

⇒契約はおそらく持ち回りになるでしょうから来週のどこかで私と仲介業者のS社でどこかの喫茶店でやることになると思います。

感想

元々この物件って競売で数多く入札した際にたまたま安く落札しちゃった物件で立地自体は微妙だったので長期譲渡のタイミングでずっと売りたいと思っていました。

契約締結するまでどうなるかわかりませんが、一応契約する目途が立ってきたのであとは無事に引き渡しまで持って行けたらと思っています。

Source: 不動産賃貸業と主夫で経済的自由を獲得

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