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不動産会社slopeの坂です。

新築マンションへの買い換えについて検討している方へ。

買い換えの場合、建築中の物件購入のほうが有利です、というお話です。

理由としては、売却期間の確保ができるため、売却が有利になってくることはもちろん、その効果で買い換え先の住宅ローン審査についても説明がつきやすいためです。

ここではこのあたりを、解説していきます。

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完成した新築マンションへの買い替えには注意が必要

まず、完成している新築マンションを検討する場合について考えていきます。

あなたは今、持ち家(マンション)に住んでいることとします。

この場合、完成した新築マンションを見学して、気に入り、買いたいとなっても、今のマンションを売らなければなりません。

今のマンションの住宅ローンが残っていなければ、問題なく、新築マンションの住宅ローン審査にそのまま通ります。

もしくは、住宅ローンをダブルで組んでも年収的に全く問題ないと銀行が判断するケースもあるかもしれません。

ですが、なかなかそんな方はいません。

そのため、一般的に買い替えをする場合は、今の持ち家を売ることありきで進めます。

大きく分けて、売り方には2つあります。

  • 一般の買主を探す
  • 不動産会社に買い取ってもらう

どちらが、高く売れるのかというと前者の一般の方に買ってもらう方です。

後者の不動産会社に買ってもらう場合は即日買取の返答ももらえたりと、スピーディーではありますが、それと引き替えに安くなってしまうというデメリットがあります。

そのため、一般の買主を探すことの方が多いのが買い替えの一般的な流れとなります。

では、すでに完成している新築マンションを買う場合、十分な売却期間は確保できるでしょうか?

残念ながら、これは、「できない」となります。

なぜなら、完成しているならマンションの売主もなるべく早めに引き渡しをしたいためです。

買主が「半年待って」と言っても通用はしません。

このような理由から、多くの方にとって、完成している新築マンションへの買い換えというのはハードルが高い(タイミングとしては悪い)となります。

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完成までに時間があればあるほど買い替えは有利

さらに、買い換えにおいて、より理想的なタイミングを言うのであれば、新築マンションの完成が先であればあるほど良いということになります。

理由は単純で、売却期間が長く確保できるからです。

売却期間は長ければ良いというものではありませんが、心のゆとりを保つといった面で考えても、長いに越したことはありません。

長いことにより、「売れるかなぁ・売れないかもなぁ」と毎日張りつめて考えてしまうような精神状態にはなりにくいためです。

幸い新築マンションというのは、どちらかというと、建築前や建築初期段階からモデルルームを構えて販売を開始することがほとんどです。

その点で考えれば、買い替えと相性は良いと言えます。

また、新築マンションの販売会社の多くは住宅ローンの審査についても長けているという特徴もあります。

買い換えについての住宅ローンについても、実績が多数のはずのため、そのあたりの組み立てもしてもらえるはずです。

今の持ち家の引き渡しはどうするのか?

新築マンションへの買い換えだけど、今のマンション(持ち家)を契約してくれた(買ってくれた)方へはいつ引き渡しをするのか?

これは自然と出てくる疑問かと思います。

この点についての答えは、通常、新築マンションの引き渡しと合わせるということになります。

厳密に言うと、今のマンションの引き渡し時期の条件を、新築マンションの引き渡しに合わせてもらうことを条件に初めから売りに出すということです。

つまり、今のマンションを買ってくれる人は、引き渡し日を合わせてくれる方でないといけません。

一旦、今の家を売却→仮住まいへ引っ越し→新築マンションへ引っ越し、という手順を踏めば解決する問題なのですが、仮住まいと言ってもなかなか現実的ではないものです。

こういった条件もついて売り出すため、やはり売却期間はある程度確保できるに越したことはありません。

引き渡し日というのは、みんなにとって、引っ越し時期に関係する重要なポイントです。特に家族もいればなおさらとなります。

もし今の家が売れなかったらどうするのか?

このような状況になることは、実際ほとんどありません。なぜなら、不動産は非常に価格に正直なものでもあるためです。

つまり、相場であれば通常3ヵ月前後で売れると言われています(※エリアによって変わるかもしれません)。

売却期間中に買い手がつかない場合は、価格を下げることも視野に入れながら売りに出します。

不動産以外のあらゆる商品というものはそうですが、安くすれば買い手候補は当然増え、安すぎれば業者が買い取り、再販売をするという構図と同じです。

売りに出ている物件が下がったら検討したいと、待っているお客様も多いということになります。

実際、買い替えにおいて、不動産会社に買い取ってもらうケースでは、ほとんどが「時間がない」場合です。

例えば、時間がタイトな買い替えの場合、不動産会社へ買い取ってもらうことを前提に、買い替え先の住宅ローン審査を受けたりもします。

買い換えは意外とよく行われている

建築中の新築マンションは買い替えに適すという話となりましたが、考え方としては、建築中の新築戸建(建売住宅)や注文住宅についても考え方としては同じことが言えます。

それぞれについても「建築期間中=持ち家の売却期間」とすることができます。

 

買い換えと言うと、一般的に考えるとハードルが高いイメージもありますが、よく行われています。

弊社も不動産会社のため、そういったお客様をお手伝いすることが実際にあります。

以前も、新築マンションへ申込をし、住宅ローン審査は通過(条件は今のマンションを売却すること)というご夫婦が売りに出している自宅マンションを私のお客様が申込み、契約をさせて頂きました。

売主さんの新築マンションの引き渡し(決済)は約5か月程先だったため、その時もその引き渡し日に合わせるという条件で、私のお客様は納得をされ、契約して頂きました。

このように、不動産というのは買い替えなどにもより、誰かから誰かへ受け継がれていくものでもあります。

売主ご夫婦としても、新築マンションの建築中に自宅マンションの売却期間も確保でき、売主・買主ともに満足頂けた契約だと思います。

 

改めて、今回の話の結論としては、新築マンションへ買い換える場合は、建築中の物件の方がなにかと有利という内容でした(新築戸建・注文住宅でも同じです)。

Source: マイホーム購入体験談

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